Il comodato d’uso è un contratto stipulato tra una parte, detta comodante, e un’altra, definita comodataria, che consiste nella concessione da parte della prima alla seconda del godimento di un bene mobile o immobile a titolo gratuito.
Esso può avere durata predefinita o meno. Nel secondo caso il comodante ha il diritto di chiedere la restituzione del bene in ogni momento e il comodatario ha il dovere di riconsegnarglielo, dopo averlo custodito con diligenza.
Questo non significa che il bene debba essere restituito necessariamente alle stesse condizioni alle quali gli era stato consegnato. Bisogna tenere conto, infatti, dell’ordinaria usura del tempo. Se il bene viene restituito danneggiato, è diritto del comodante richiedere il risarcimento dei danni, mentre il comodatario può ottenere il rimborso delle spese straordinarie eventualmente effettuate in stato d’emergenza. La durata del bene può anche desumersi dalla destinazione del bene.
La disciplina del comodato d’uso è contenuta nel Codice Civile, agli art.1803 e seguenti. Si tratta di un contratto abbastanza diffuso, sia tra privati che in ambito commerciale. Si pensi alle strategie di marketing, utilizzate da numerose società attive nella vendita di beni durevoli, che consistono nella concessione di un bene, come macchina per il caffè al bar o stampante per centro fotocopie, in modo da vincolare il cliente all’acquisto di un bene complementare, come può essere il caffè per un bar o la carta per la stampa in una foto copisteria.
In generale, non sussiste un obbligo di registrazione del contratto di comodato d’uso, ma se si sceglie per stipularlo in forma scritta, è consigliabile, specie nel caso in cui le parti siano imprese o liberi professionisti, procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, anche se ciò implica il sostenimento di un costo. L’ente restituisce una copia dell’atto timbrata e firmata.
Le parti devono predisporre l’atto con le firme in originale e in tre copie. Bisogna applicare una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 pagine del contratto da registrare. Le marche da bollo devono riportare la data non successiva a quella di stipula del contratto. Online è possibile trovare presso il sito dell’Agenzia delle Entrate il Modello 69. Bisogna anche versare un’imposta di registro di 200 euro, utilizzando il Modello F23 e il codice tributo 109T.
Agli uffici dell’Agenzia delle Entrate bisogna consegnare le copie del contratto di comodato, il Modello 69 e il Modello F23, unitamente a una copia delle carte di identità delle parti.
Vediamo come viene trattato il comodato d’uso sul piano fiscale. Il proprietario dell’immobile concesso con questa tipologia di contratto a figli e parenti in linea retta può usufruire di un bonus del 50% dell’imponibile ai fini IMU e TASI. Per fare in modo che queste agevolazioni possano usufruirsi, è necessario provvedere ai seguenti passaggi, registrazione del contratto di comodato d’uso a figli e parenti in linea retta, sostenendo un costo di registrazione di 200 euro per l’imposta di registro e di 16 euro per la marca da bollo, la registrazione deve essere richiesta entro 20 giorni dalla data di stipula dell’atto.
A parte casi specifici come quelli appena accennati, sono tenuti al versamento dell’IMU i proprietari di un immobile o i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie. Visto che il comodatario è semplicemente un fruitore dell’immobile, non deve pagare l’IMU.
Discorso diverso si ha, invece, per la TASI, l’imposta sui servizi indivisibili, che deve essere ripartita tra proprietario e comodatario. Nel caso in cui l’una parte non versi la propria quota, l’altra non è tenuta a pagarla per suo conto. La ripartizione dell’onere fiscale deve essere stabilita dal Comune su cui insiste l’immobile, ma nel limite tra il 10% e il 30% previsto per il comodatario. In assenza di una previsione comunale, il comodatario sarà tenuto a versare il 10%.
Chiaramente, il comodatario è il soggetto che di fatto abita in un immobile e che, quindi, lo sfrutta. Ecco, che la TARI o imposta sui rifiuti deve essere integralmente versata da lui, sulla base dei metri quadrati dell’abitazione. Pertanto, si consiglia di tenere sempre presenti questi costi, prima di procedere alla stipula di un contratto di comodato d’uso.
Nonostante si tratti un contratto gratuito, si è soliti ritenere che esso soddisfi un interesse di entrambe le parti. Da un lato, il comodatario ha la possibilità di godere del bene, dall’altro il comodante può soddisfare una propria utilità, come nel caso sopra citato di un’azienda, che concede in comodato gratuito l’uso di un’apparecchiatura, con lo scopo di vincolare gli acquisti dei clienti. Ma anche il solo concedere un immobile in comodato d’uso gratuito a un figlio potrebbe comportare un beneficio per un genitore, che agevola l’indipendenza economica del primo.
I casi di comodato d’uso sono molto più diffusi di quanto si possa credere. Corrispondono, infatti, a quello che in gergo definiamo in molti casi prestito senza alcuna contropartita. Pensate a quante volte abbiamo prestato un libro scolastico a un compagno di classe o uno per una lettura a un amico. Ebbene, altro non è che un comodato d’uso gratuito, perché stiamo consentendo a una terza persona di usufruire del bene per un determinato periodo di tempo, che nel caso suddetto non ha generalmente un termine prefissato, se non quello legato ai tempi ordinari per una lettura o per l’uso a cui è preposto.
Lo stesso dicasi per i numerosi casi di concessione di un immobile in comodato d’uso ai figli. In genere, non si passa nemmeno per un contratto formale in questi casi e il tempo di godimento del bene può anche essere molto lungo, un genitore difficilmente caccia di casa un figlio, tranne che non prevalga l’interesse di un secondo figlio o di altra esigenza riconosciuta come tale.
Ovviamente se il comodante prevedesse un compenso per la concessione del bene in favore del comodatario, non saremmo più davanti a un contratto di comodato d’uso gratuito, ma di locazione vera e propria e, pertanto, il contratto ricadrebbe in un’altra disciplina, con la conseguenza che la simulazione effettuata viene sanzionata ai danni del comodante, che potrebbe subire una vera batosta sul piano fiscale e dei diritti nei confronti di quello che è a tutti gli effetti un conduttore. Fa eccezione il caso di un compenso molto basso, un immobile residenziale da 100 metro quadrati al centro di Milano, concesso in comodato d’uso per 50 euro al mese, non potrebbe considerarsi oggetto di un vero contratto di locazione.
Per quanto detto, la conseguenza è che il comodato d’uso non può che avere come oggetto un bene non consumabile o durevole. Non sarebbe possibile, infatti, la restituzione del bene, almeno non nelle condizioni in cui è stato consegnato, da parte del comodatario. Si pensi, per esempio, al comodato d’uso su un cesto di generi alimentari. L’utilità del bene in oggetto sta nel consumare tali beni, ovvero nel mangiarli e nel berli. A distanza anche di poco tempo, la restituzione sarebbe necessariamente parziale e, pertanto, non avrebbe senso un simile contratto.