In questa guida spieghiamo in cosa consiste il comodato verbale
Il comodato d’uso è un contratto con il quale una parte, detta comodante, concede il godimento di un proprio bene a un altro soggetto, chiamato comodatario. La caratteristica di questo contratto è da individuare nell’assenza di un corrispettivo per il godimento di un bene, che può essere immobile, mobile o mobile registrato, non essendovi alcuna limitazione nell’oggetto se non quella che non si può concedere in comodato d’uso beni consumabili o deperibili. Questa limitazione si ha ai fini pratici. Con il contratto di comodato, infatti, il comodatario non acquista la titolarità del bene goduto, che resta in capo al comodante, ovvero il proprietario.
Si tratta di un contratto molto utilizzato in Italia, specie tra persone strette da rapporti forti, come nel caso di concessione in comodato d’uso di un immobile a un figlio, senza che questi paghi niente. Ma più nel quotidiano, anche prestare un libro o un vestito a un amico non è altro che un contratto di comodato. Esso, infatti, non richiede la forma scritta obbligatoria o un modello da seguire e, di conseguenza, può essere stipulato anche verbalmente. Nella generalità dei casi, questi contratti sono siglati proprio in forma verbale.
Indipendentemente dal fatto che sia stipulato per scritto o verbalmente, non cambiano le condizioni a cui il contratto di comodato d’uso è sottoposto.
Il bene oggetto del contratto deve essere restituito al comodante alla sua richiesta, ovvero senza preavviso. Solo se il contratto era stato stipulato con una scadenza, il comodante deve rispettare questo termine e attendere che scada per sollecitarne la riconsegna.
Il bene va restituito nelle stesse condizioni alle quali era stato consegnato dal proprietario, chiaramente scontando l’ordinaria usura del tempo, fondamentale per gli immobili, oltre che eventi che siano estranei alle responsabilità del comodatario.
Se le parti, invece, vogliono registrare il contratto, questo va fatto entro 20 giorni dalla data di stipula.
A questo punto, bisogna versare un’imposta di registro da 200 euro e acquistare una marca da bollo ogni quattro facciate del contratto o 100 righe al massimo, avendo cura di stampare tre copie del medesimo, una per ciascuna parte e una da consegnare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con la conseguenza che il costo delle marche da bollo triplica.
La forma scritta comporta anche qualche beneficio. Di recente, le norme fiscali hanno previsto agevolazioni nei confronti del proprietario che concede in comodato d’uso gratuito un suo bene immobile, dimezzandogli l’aliquota IMU e TASI, sempre che il comodatario sia un parente di primo grado, che utilizzi l’immobile come prima abitazione.
Dicevamo, la forma verbale resta forse quella preponderante nella quotidianità e non fa venire meno diritti e doveri reciproci. Se il comodatario ha sostenuto spese straordinarie, ha diritto al rimborso dal proprietario, così come è tenuto al pagamento di eventuali danni arrecati al bene con dolo o colpa. Egli è tenuto, infatti, alla custodia del bene con diligenza.
Attenzione, perché comodato d’uso non significa che il proprietario non possa richiedere niente per il bene concesso in godimento al comodatario. Si consideri la richiesta di un pagamento periodico, finalizzato al sostenimento delle spese relative all’immobile o altro bene oggetto del contratto. In questo caso, non si tratta di un vero corrispettivo, ovvero non siamo in presenza di una controprestazione, al pari di quanto avverrebbe sul mercato, ma di un’altra fattispecie, che si può considerare come frutto della volontà del comodante di non subire un danno economico dal contratto di comodato. Per esempio, i genitori che concedono al figlio un’abitazione in comodato d’uso, dietro l’impegno che questi si occupi della manutenzione ordinaria dell’immobile o che sostenga il pagamento di IMU o Tasi per intero, non si inquadrano all’interno di un contratto di locazione, perché quanto corrisposto dal figlio ai genitori non è che una compartecipazione alle spese relative al bene di cui gode.
Risulta essere questa la linea sottile che in casi più opachi ci permette di distinguere tra un comodato d’uso gratuito e un contratto di locazione mascherato. Nel primo vi è assenza di controprestazione e esiste una sproporzione evidente tra quanto corrisposto dal comodatario al comodante e quanto il mercato prezzerebbe una tale prestazione. Esempio, se concedo in comodato un immobile da 100 metri quadrati a un amico, sito nei pressi del Duomo di Milano, chiedendo solo il pagamento di 50 euro mensili, è evidente che non si tratti di locazione, ma di una copertura, forse nemmeno totale, delle spese che in qualità di proprietario sarà necessario sostenere.