In questa guida spieghiamo come funziona il comodato d’uso di un terreno agricolo.
Il comodato d’uso è un contratto in virtù del quale una parte, detta comodante, concede un bene in godimento a un’altra parte, chiamata comodatario. La caratteristica principale di tale contratto consiste nella sua gratuità, nel senso che la concessione del godimento del bene avviene senza alcuna controprestazione. Pertanto, il comodato d’uso è anche accompagnato dall’aggettivo gratuito. Possono esserne oggetto tutti i tipi di beni, siano essi immobili, mobili o mobili registrati. L’unica condizione che si richiede loro è di essere non deperibili o consumabili, altrimenti verrebbe meno la possibilità per il comodatario di riconsegnare il bene goduto al termine del contratto o almeno non alle condizioni alle quali gli era stato consegnato.
La conseguenza è che anche un terreno agricolo può essere oggetto di un contratto di comodato d’uso. Questo significa, semplicemente, che il proprietario dell’appezzamento può concederlo in godimento a un terzo, il quale fino al termine concordato potrà usufruirne come se fosse sostanzialmente il suo, quindi, raccoglierne i frutti e magari apportarvi migliorie.
In precedenza abbiamo scritto che il contratto di comodato d’uso deve intendersi senza corrispettivo, ma questo non implica l’assenza di alcuna condizione apposta al godimento del bene. Per esempio, il proprietario di un terreno agricolo potrebbe pretendere dal comodatario una parte del raccolto o che questi apporti delle migliorie o quanto meno che lo mantenga in determinate condizioni prestabilite. Si potrebbe obiettare che il contratto in questo modo ricadrebbe nel campo della locazione, ma non è così, perché il discrimine tra le due fattispecie consiste nell’assenza di una reale controprestazione, ovvero quello che il comodatario si impegna a corrispondere al comodante non è un corrispettivo per il godimento del terreno, ma una sorta di rimborso spese erogato al proprietario, per fare in modo che almeno non vada in perdita. Qualora risultasse difficile distinguere i due casi, il riferimento, in base a quanto stabilito dalla Cassazione, deve essere effettuato al valore della prestazione in relazione a quella di mercato. Se è molto più bassa, ovvero se esiste sproporzione palese tra il valore del bene goduto, in questo caso il terreno agricolo, e la prestazione resa dal comodatario una tantum o periodicamente, sarebbe chiara la gratuità di fatto del contratto.
Cerchiamo di capire se il comodato d’uso relativo a un terreno agricolo deve essere stipulato in forma scritta. A questo proposito è possibile fare riferimento all’art.1803 del Codice Civile, secondo il quale la forma scritta non rileva ad substantiam, per cui qualsiasi contratto di comodato d’uso, anche quando ha come oggetto un bene immobile, può essere stipulato in qualsiasi forma, compresa quella verbale. In altre parole, non esiste obbligo in capo alle parti di stipulare un contratto in forma scritta seguendo un preciso modello, se il godimento riguarda un terreno agricolo.
Qualora, invece, si voglia ricorrere alla registrazione, questa deve avvenire entro 20 giorni dalla data di stipulazione del contratto. Le parti sono tenute a redigere tre copie del contratto, una per ciascuna di esse e una da depositare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, su ciascuna delle quali va applicata una marca da bollo ogni 4 facciate o 100 righe al massimo. Inoltre, bisogna sostenere un costo di 200 euro per il versamento dell’imposta di registro con il modello F23.
Se la forma scritta e la relativa registrazione non sono dovute, cerchiamo di capire i motivi per cui ricorrervi. In effetti, non vi sarebbe un obbligo, tranne che il contratto venga richiamato in altro atto scritto. In realtà, le ipotesi per le quali si preferisce spesso registrare un contratto risiede nella volontà delle parti di tutelarsi. L’ordinamento prevede che in presenza di disputa sul reale possessore di un bene, ovvero quando un diritto reale fosse stato ceduto a più di un soggetto, a prevalere non è colui che ha iniziato il possesso prima degli altri, ma chi lo ha registrato per primo.
Supponiamo che un proprietario di un terreno agricolo lo abbia concesso in comodato d’uso a Tizio e dopo un mese a Caio. Ipotizziamo che Tizio abbia preso possesso del bene lo stesso giorno della stipula del contratto verbale, ma non lo abbia registrato, a differenza di Caio, che ha fatto ricorso alla forma scritta. Nel caso in cui Tizio e Caio si contestassero a vicenda il diritto a godere del terreno agricolo, a prevalere sarebbe formalmente Caio, il quale nonostante sia entrato in possesso del terreno successivamente, ha provveduto all’utilizzo della forma scritta, riportando sul contratto una data certa.
In genere, per rendere valida la data di stipulazione del contratto ai fini probatori, è sufficiente recarsi in un qualsiasi ufficio postale e chiedere la vidimazione per ogni pagina del contratto medesimo. Il terreno agricolo, al pari di ogni altro bene goduto in comodato d’uso, deve essere restituito alla scadenza pattuita o, in assenza di un termine indicato, ovvero se il contratto era stato stipulato a tempo indeterminato, va riconsegnato immediatamente alla richiesta del comodante. Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese straordinarie sostenute, tranne che non si siano rese obbligatorie per un caso di emergenza.