In questa guida spieghiamo in cosa consiste il comodato oneroso.
Il contratto di comodato è regolato dagli artt. 1803 e successivi del Codice Civile. Esso consiste nella consegna di un bene mobile o immobile da parte di un soggetto, chiamato comodante, a un soggetto beneficiario, denominato comodatario, per fare in modo che questo possa servirsene per un periodo determinato. Il contratto può fissare una scadenza, così come può anche non prevederla, situazione in cui il bene deve essere restituito al proprietario al momento stesso della richiesta.
In generale, il contratto di comodato è inteso a uso gratuito, ovvero non sottintende una prestazione in cambio. Il contratto è di tipo reale, in quanto si perfeziona con la consegna materiale del bene concesso in comodato, mentre fino a quel momento si può parlare di contratto preliminare di comodato.
Come Funziona il Comodato Oneroso
Si tratta a tutti gli effetti di prestare senza scopo di lucro un bene a terzi, sia esso mobile, mobile registrato o immobile. Tuttavia, la gratuità di questo contratto non esaurisce i casi, perché si è soliti anche parlare di comodato oneroso, che si ha in alcuni casi, come quando il bene viene ceduto in cambio di gestione dello stesso o nel caso in cui il comodatario sostenga il pagamento di alcune spese pattuite con il comodante, in qualità di rimborso.
Facciamo un esempio, Tizio cede a Caio in comodato d’uso un immobile sfitto e che non intende locare per il periodo di un anno, il tempo che Caio sistemi una sua abitazione propria. Tuttavia, dovendo pagare ugualmente l’IMU sulla seconda casa di proprietà, oltre che le altre spese relative al mantenimento dell’immobile stesso, Tizio pattuisce con Caio il versamento di una somma mensile di 60 euro, con i quali sostanzialmente riuscirebbe a coprire le spese.
Si potrebbe ipotizzare che si tratti di un vero e proprio contratto di locazione, ma così non è, come ha riconosciuto anche la Corte di Cassazione, essendovi un’evidente sproporzione tra quanto il comodatario avrebbe dovuto pagare qualora realmente si fosse trattato di una locazione e quanto effettivamente versa al comodante a titolo di rimborso spese. Supponendo, infatti, che stia godendo di un immobile di 100 metri quadrati e in una zona centrale di una grande città italiana, non si può certo pensare che Caio stia lucrando dai 60 euro mensili versatigli, riuscendo a malapena a coprire le spese fisse.
Il contratto di comodato può riguardare ogni tipo di bene, sempre che non sia deperibile. Risulta essere evidente, infatti, che se un bene viene consumato, non può essere più restituito e non si cadrebbe più in un contratto di comodato. Inoltre, la stipula può essere verbale o scritta. Tuttavia, quando l’oggetto del contratto è un bene immobile e si ricorre alla forma scritta, sia in forma di atto pubblico che di scrittura privata, si devono sostenere alcuni costi per la registrazione, come l’imposta di registro da 168 euro e una marca da bollo da 16 euro per ogni quattro facciate del contratto medesimo. Visto che le copie da consegnare all’Agenzia delle Entrate sono tre, una per parte e una rimanente in ufficio, le marche da bollo da acquistare e con data non anteriore a quella del contratto devono essere moltiplicate per tre.
Differenze tra Comodato Oneroso e Contratto di Locazione
Dunque, esiste un confine sottile tra contratto di comodato oneroso e quello di locazione, ma la differenza sta tutta nell’assenza di un corrispettivo per il primo. Nell’esempio sopra descritto, Caio non versa a Tizio una somma mensile come il corrispettivo di una prestazione, ma a titolo di rimborso spese. Se davvero non risulta semplice stabilirne i confini, un criterio utile, come percepito nel caso sopra esposto, è quello di fare ricorso ai prezzi di mercato. Dobbiamo chiederci, in pratica, se la somma periodicamente versata dal comodatario sia in linea con il prezzo di mercato della locazione del bene in oggetto. In altre parole, bisogna valutare se quanto sto pagando è una somma corrispondente a un canone di locazione o a un rimborso spese. In sostanza, è diversa la funzione economico sociale del versamento nei due casi, non intaccando nel caso di comodato oneroso la gratuità del contratto, ovviamente rispettando le previsioni sopra indicate.
Tra le condizioni contrattuali principali, si ha
-Il divieto per il comodatario di cedere ad altri l’utilizzo dell’immobile
-Il comodante può pretendere immediatamente la restituzione dell’immobile, nel caso non siano rispettati i patti
-Il comodatario non risponde dell’eventuale deterioramento del bene, qualora ciò avvenga senza sua colpa
-Il comodatario può richiedere al comodante il rimborso delle spese sostenute in via straordinaria e in uno stato d’urgenza,
-L’immobile va restituito alla scadenza del termine apposto nel contratto o, in sua assenza, alla richiesta del comodante.
Nel caso in cui il bene non fosse restituito tempestivamente dal comodatario, il comodante ha titolo per ottenerne il rilascio e il risarcimento dei danni subiti.